서울을 비롯한 대도시의 역세권이나 저층 주거지에 살고 계신가요? 주거 환경은 낡았지만, 편리한 입지 때문에 이사하기는 망설여지는 분들이 많으실 겁니다. 민간 재개발을 추진하자니 긴 사업 기간과 복잡한 이해관계, 추가 분담금 걱정에 엄두가 나지 않는 것이 현실입니다. 바로 이런 고민을 해결하기 위해 정부가 ‘공공 도심복합사업’의 업그레이드 버전인 ‘시즌2’를 발표했습니다. 기존 사업의 장점은 살리면서, 사업성을 대폭 높이고 속도는 더욱 빠르게 개선한 이번 정책은 노후 도심에 새로운 활력을 불어넣고, 양질의 주택 공급을 확대하는 것을 목표로 합니다. 이번 포스팅에서는 ‘공공 도심복합사업 시즌2’가 구체적으로 무엇이 어떻게 달라졌는지, 누가 어떤 혜택을 받을 수 있는지, 핵심 내용을 알기 쉽게 총정리해 드리겠습니다.
주요 핵심 내용
- 가장 큰 변화는 ‘용적률 인센티브’의 파격적인 확대입니다. 기존에는 준주거지역에만 법적 상한의 최대 1.4배까지 용적률을 높여주었지만, 이제는 제2종, 제3종 일반주거지역을 포함한 모든 주거지역에서 이 혜택을 받을 수 있게 됩니다. 예를 들어, 법적 상한 용적률이 300%인 제3종일반주거지역의 경우, 민간 재개발로는 달성하기 어려운 최대 420%(300% x 1.4)까지 용적률을 적용받을 수 있습니다. 용적률이 높아진다는 것은 같은 면적의 땅에 더 높은 건물을 지어 더 많은 아파트를 공급할 수 있다는 의미입니다. 이는 곧 일반분양 물량 증가로 이어져 조합원(기존 주택 소유자)의 분담금을 획기적으로 낮추고, 경우에 따라서는 분담금 없이 새 아파트를 받고 추가 수익까지 기대할 수 있는 핵심적인 사업성 개선 효과를 가져옵니다. 실제로 현재 사업을 준비 중인 서울 성북구 장위12구역의 경우, 이 혜택을 적용하면 공급 세대수가 늘어나 주민들의 부담이 크게 줄어들 것으로 예상됩니다.
- 사업성을 가로막았던 각종 건축 규제도 대폭 완화됩니다. 대표적으로 공원·녹지 확보 기준이 유연해집니다. 기존에는 일정 규모 이상 사업 시 획일적인 기준에 따라 대규모 공원을 만들어야 해서 부지 활용에 제약이 많았습니다. 하지만 이제는 사업 면적 10만㎡ 미만 사업지에서는 지역 여건에 맞춰 소규모 공원을 여러 곳에 분산 배치하는 등 유연한 계획이 가능해집니다. 또한, 건축물 높이 제한도 완화하여 더 자유로운 설계가 가능해졌습니다. 이러한 규제 완화는 단순히 건물을 더 높게 짓는 것을 넘어, 조화로운 스카이라인을 형성하고 통경축(조망을 확보하는 공간)을 확보하는 등 창의적이고 쾌적한 주거 단지를 설계할 수 있는 기반이 됩니다. 결과적으로 이는 아파트 단지의 가치를 높이고, 사업성을 개선하여 주민들의 개발 동의를 이끌어내는 중요한 요소로 작용할 것입니다.
- 주민들이 가장 답답해하는 ‘사업 속도’ 문제도 획기적으로 개선됩니다. 비결은 바로 ‘통합심의’ 범위 확대에 있습니다. 기존에도 도심복합사업은 건축, 교통, 경관 심의 등을 한 번에 진행하는 통합심의를 통해 인허가 기간을 대폭 단축해왔습니다. ‘시즌2’에서는 여기에 더해 개별적으로 진행하면 수개월 이상 걸리던 ‘환경영향평가’와 ‘소방성능설계’ 심의까지 통합심의 대상에 포함시켰습니다. 여러 부처와 기관을 거치며 길게는 1년 이상 소요되던 각종 심의 절차가 단 몇 개월 만에 완료될 수 있게 된 것입니다. 지구지정부터 사업계획 승인까지의 기간이 크게 단축되면서, 주민들은 불확실성 속에서 오래 기다릴 필요 없이 신속하게 새 아파트로의 입주를 기대할 수 있게 되었습니다. 이는 사업 지연으로 인한 금융 비용 증가 등의 리스크를 줄여 사업의 안정성을 높이는 효과도 가져옵니다.
대상자 및 혜택
이 정책의 가장 직접적인 대상은 ‘역세권, 준공업지역, 저층주거지 등 노후 도심 지역의 토지 및 주택 소유자’입니다. 민간 개발로는 사업성이 부족해 정비가 어려웠던 지역이 핵심 대상입니다. 주민들이 받을 수 있는 가장 큰 혜택은 ‘안정적인 자산 가치 상승’입니다. 공공(LH, SH 등)이 사업 주체로 참여하여 사업 지연이나 중단 리스크가 적고, 파격적인 용적률 인센티브와 세제 혜택(양도세 감면 등)을 통해 민간 재개발보다 높은 수익률을 보장받을 수 있습니다. 또한, 기존 주택 소유자는 자신이 소유한 자산의 가치를 평가받아 새 아파트를 우선적으로 공급받을 권리를 갖게 됩니다.
사업 절차는 다음과 같이 진행됩니다. ①후보지 발굴(지자체 제안 등) → ②주민설명회 및 동의율 확보(10% 이상 시 예정지구 지정) → ③본지구 지정(1년 내 주민 2/3 이상 동의) → ④사업계획 승인 → ⑤착공 및 분양 순입니다. 여기서 가장 중요한 것은 ‘주민 동의’입니다. 정부나 지자체가 일방적으로 추진하는 것이 아니라, 주민들의 적극적인 참여와 높은 동의율이 사업의 성패를 좌우합니다. 따라서 우리 동네가 후보지로 거론된다면, 주민설명회에 적극적으로 참여하여 사업의 장단점을 꼼꼼히 따져보고 이웃들과 의견을 나누는 것이 매우 중요합니다. 별도의 개인적인 신청 절차는 없으며, 지자체나 공공기관의 제안으로 시작된 후 주민들의 동의로 구체화되는 방식입니다.
정부의 ‘공공 도심복합사업 시즌2’는 도심 내 주택 공급을 획기적으로 늘리는 동시에, 노후 주거지 주민들의 오랜 숙원이었던 주거 환경 개선을 실현할 강력한 정책입니다. 파격적인 용적률 인센티브와 규제 완화, 신속한 사업 절차는 주민들의 참여를 이끌어낼 매력적인 조건임에 틀림없습니다. 우리 동네가 낡고 불편하지만 좋은 입지를 가졌다고 생각하신다면, 이번 정책에 관심을 갖고 관련 소식에 귀를 기울여 보시길 바랍니다. 더 자세하고 정확한 정보가 필요하시면 국토교통부 공식 홈페이지(www.molit.go.kr)를 방문하시거나, 아래 문의처를 통해 확인하실 수 있습니다.
[문의처]
– 국토교통부 공공주택추진단 도심주택공급총괄과: 044-201-4385