서울을 비롯한 대도시의 집값 문제, 어제오늘의 일이 아니죠. 많은 분들이 원하는 ‘도심 속 새 아파트’는 늘 부족하고, 낡은 집을 허물고 새로 짓는 재건축·재개발은 수많은 규제와 긴 시간 때문에 첫 삽을 뜨기조차 어려웠습니다. 이러한 문제를 해결하기 위해 정부가 칼을 빼 들었습니다. 국토교통부는 지난 1월 10일 발표한 ‘주택공급 확대 및 건설경기 보완 방안(1.10 대책)’의 후속 조치로, 정비업계와 직접 만나 도심 주택공급을 획기적으로 늘리기 위한 구체적인 실행 계획을 논의했습니다. 이는 단순히 규제를 몇 개 푸는 수준을 넘어, 사업 기간을 최대 3년까지 단축하고 그동안 소외되었던 노후 저층 주거지까지 아우르는 전방위적인 공급 확대 신호탄입니다. 이번 정책이 우리 삶에 어떤 변화를 가져올지, 지금부터 하나씩 자세히 파헤쳐 보겠습니다.
주요 핵심 내용
- 가장 큰 변화는 재건축 사업의 첫 관문인 ‘안전진단’ 제도의 파격적인 완화입니다. 기존에는 아파트가 지어진 지 30년이 지난 후에야 안전진단을 신청하고, 통과되어야만 정비계획을 수립하는 등 본격적인 사업 절차를 시작할 수 있었습니다. 하지만 앞으로는 재건축 시기가 도래한(준공 30년 초과) 아파트라면 안전진단을 통과하지 못했더라도 조합추진위원회 구성 등 정비계획 수립 절차에 바로 착수할 수 있게 됩니다. 안전진단은 사업시행인가 전까지만 통과하면 되도록 시기가 조정된 것입니다. 정부는 이를 통해 길게는 3년 이상 걸리던 사업 준비 기간이 획기적으로 단축될 것으로 기대하고 있습니다. 예를 들어, 지금까지는 ’30년 경과 → 안전진단 신청 및 통과(1~2년 소요) → 정비구역 지정 및 조합설립’의 순서였다면, 이제는 ’30년 경과 → 정비계획 수립과 안전진단 동시 진행’이 가능해져 주민 동의만 원활하다면 사업 속도를 크게 높일 수 있습니다.
- 재건축 조합원들의 가장 큰 부담 중 하나였던 ‘재건축초과이익환수제(재초환)’ 역시 대폭 손질됩니다. 재초환은 재건축으로 조합원이 얻는 이익이 1인당 평균 8천만 원을 넘을 경우, 초과 금액의 최대 50%를 부담금으로 환수하는 제도입니다. 정부는 부담금 면제 기준을 기존 3천만 원에서 8천만 원으로 상향 조정하고, 부과 구간 단위도 2천만 원에서 5천만 원으로 확대하여 조합원의 실질적인 부담을 낮췄습니다. 특히 1세대 1주택자로 장기간(20년 이상) 주택을 보유한 고령자(60세 이상)의 경우, 상속·증여 시점까지 부담금 납부를 유예해주고, 감면 혜택도 최대 70%까지 부여하는 등 실수요자 보호 장치를 강화했습니다. 이와 더불어, 사업 속도를 높이기 위해 도시·건축·경관·교통·환경 등 복잡한 심의 절차를 하나로 묶어 심사하는 ‘통합심의’ 제도를 의무화하여 인허가 기간을 평균 2~3년에서 10개월로 단축할 계획입니다.
- 대규모 아파트 단지뿐만 아니라 그동안 정비사업에서 소외되었던 노후 빌라나 단독주택이 밀집한 저층 주거지를 위한 맞춤형 지원도 확대됩니다. 먼저 ‘소규모 재개발’ 사업의 대상 지역 요건을 대폭 완화했습니다. 기존에는 역세권, 준공업지역 등 특정 지역에서 5,000㎡ 미만으로만 가능했지만, 앞으로는 노후도가 높은 지역이라면 어디서든 10,000㎡ 미만까지 사업을 추진할 수 있게 됩니다. 또한, ‘뉴빌리지 사업(소규모 주택정비 관리지역)’이라는 새로운 모델을 도입합니다. 여러 필지의 소유주들이 함께 낡은 주택을 허물고 다세대, 연립주택 등 새로운 주택을 짓는 경우, 정부가 최대 50억 원의 사업비와 주택도시기금 융자(세대당 최대 1.5억 원, 연 1.5% 저금리)를 지원합니다. 이를 통해 낙후된 골목길 주거 환경을 개선하고, 양질의 신축 소형주택 공급을 촉진하는 두 마리 토끼를 잡겠다는 전략입니다.
대상자 및 혜택
이번 정책의 가장 직접적인 혜택은 준공 30년이 넘은 노후 아파트에 거주하는 주민들과 재건축을 추진 중인 조합원들에게 돌아갑니다. 규제 완화로 사업 기간이 단축되고 재초환 부담이 줄어들면서 수년간 지지부진했던 재건축 사업이 탄력을 받을 전망입니다. 또한, 노후 빌라나 단독주택이 밀집한 지역의 주택 소유주들도 소규모 재개발이나 뉴빌리지 사업을 통해 주거 환경을 개선하고 자산 가치를 높일 기회를 얻게 됩니다.
‘신청 방법’은 개인이 직접 정부에 무언가를 신청하는 방식과는 다릅니다. 재건축·재개발의 경우, 아파트나 지역 주민들이 먼저 ‘재건축 추진위원회’를 구성하고 주민 동의를 얻어 관할 구청에 정비구역 지정을 신청하는 절차를 밟아야 합니다. 이번 정책은 이 절차의 속도를 높여주는 역할을 합니다. 따라서 가장 먼저 해야 할 일은 우리 아파트 단지나 거주 지역의 재건축·재개발 추진 현황을 확인하고, 주민 설명회 등에 적극적으로 참여하여 의견을 모으는 것입니다.
‘뉴빌리지 사업’의 경우, 사업을 희망하는 지역의 토지 소유주 2인 이상이 모여 합의체를 구성한 뒤, 사업 계획을 수립하여 관할 지자체에 신청하는 방식으로 진행될 예정입니다. 구체적인 신청 시기와 필요 서류는 향후 발표될 정부의 세부 지침을 반드시 확인해야 합니다. 지자체는 사업 계획의 타당성을 검토한 후 사업시행인가를 내주고, 이후 주택도시보증공사(HUG) 등을 통해 저금리 융자를 신청할 수 있습니다. 정책 초기인 만큼, 관심 있는 주민들은 관할 구청 주택과나 도시정비과에 문의하여 관련 정보를 미리 파악해두는 것이 좋습니다.
이번 국토교통부와 정비업계의 협력은 꽉 막혔던 도심 주택공급의 물꼬를 트기 위한 정부의 강력한 의지를 보여줍니다. 재건축의 속도를 높이는 ‘패스트트랙’ 도입, 조합원의 부담을 덜어주는 재초환 완화, 그리고 소외되었던 노후 저층 주거지를 위한 새로운 정비 모델 제시까지, 이번 대책은 도심 내 새 집을 기다리는 많은 국민에게 희소식이 될 것입니다. 물론 정책 발표가 실제 주택 공급으로 이어지기까지는 주민들의 합의와 시장의 호응 등 여러 과정이 남아있습니다. 하지만 정부가 현장의 목소리를 듣고 걸림돌을 치우기 위해 적극적으로 나선 만큼, 앞으로의 변화를 기대해볼 만합니다. 더 정확하고 상세한 정책 원문이나 보도자료는 국토교통부 공식 홈페이지(www.molit.go.kr) 또는 정책브리핑(www.korea.kr) 사이트에서 직접 확인하실 수 있습니다.