내 집 마련의 꿈이 그 어느 때보다 간절한 요즘, 천정부지로 솟은 집값 때문에 부모님의 도움, 이른바 ‘부모 찬스’를 받는 경우가 많습니다. 하지만 부모님께 받은 소중한 자금도 법에 따라 정당하게 신고하고 세금을 내야 한다는 사실, 알고 계셨나요? 국세청이 최근 부동산 취득 시 제출하는 ‘자금조달계획서’를 그야말로 현미경처럼 들여다보며 편법 증여와 탈세 혐의를 샅샅이 찾아내고 있습니다. 이는 단순히 세금을 더 걷기 위함이 아닙니다. 부동산 시장의 투명성을 높이고, 부의 대물림 과정에서 발생하는 불공정을 바로잡아 성실하게 세금을 납부하는 대다수 국민이 상대적 박탈감을 느끼지 않도록 하기 위한 중요한 조치입니다. 이제 부동산을 취득하려는 분이라면, 자금조달계획서가 단순한 서류 제출이 아닌 나의 모든 자금 흐름을 증명하는 ‘투명성 시험대’라는 점을 명확히 인지해야 합니다.
주요 핵심 내용
- 첫째, 부모 등 가족으로부터 받은 자금을 교묘하게 숨기는 편법 증여가 집중 타겟이 되고 있습니다. 가장 흔한 유형은 자금조달계획서에 기존 주택 처분 대금이나 본인 예금을 자금 출처로 기재하고, 실제로는 부모에게 현금을 받아 잔금을 치르는 방식입니다. 예를 들어, 한 외국인 자녀는 서울의 고가 아파트를 갭투자로 취득하면서 기존 아파트 매각 대금을 쓰겠다고 신고했지만, 국세청 조사 결과 이 돈은 본인의 다른 용도로 사용하고 실제 아파트 구매 자금은 아버지로부터 현금으로 받은 사실이 드러났습니다. 또 다른 30대 사회초년생은 수십억 원짜리 초고가 아파트를 취득하면서 이전에 팔았던 아파트 대금이 종잣돈이라고 소명했지만, 그 종잣돈마저 과거에 어머니로부터 현금 증여받아 마련한 것으로 밝혀져 증여세가 추징되었습니다. 현행법상 성인 자녀가 부모로부터 10년간 5천만 원까지는 세금 없이 증여받을 수 있지만, 이를 초과하는 금액에 대해서는 반드시 증여세를 신고하고 납부해야 합니다.
- 둘째, 사업 소득을 누락하거나 회삿돈을 빼돌려 부동산을 취득하는 행위 역시 주요 조사 대상입니다. 병원, 전문직 등 고소득 자영업자가 현금 매출을 의도적으로 신고에서 누락하여 비자금을 만들고, 이 돈으로 부동산을 사는 사례가 대표적입니다. 국세청은 개인의 신고 소득에 비해 과도하게 많은 예금 잔고를 보유하고 있거나 고가 부동산을 취득하는 경우를 예의주시하고 있습니다. 한 의사는 비급여 진료비를 현금으로 받아 신고하지 않은 돈으로 재건축 아파트를 매입했다가 적발되었고, 한 농산물 도매업체 대표는 법인의 현금 매출을 누락한 자금으로 한강변 아파트를 취득한 사실이 발각되었습니다. 이는 소득세 탈루는 물론, 법인 자금을 사적으로 유용한 횡령 문제까지 결부될 수 있는 중대한 범죄 행위로 간주됩니다.
- 셋째, 가족 간에 허위 전세 계약서를 작성하는 등 계약 관계를 조작하여 증여 사실을 은폐하는 지능적인 탈세 수법도 국세청의 감시망을 피할 수 없습니다. 소득이 거의 없는 대학생 자녀가 고가의 주상복합 아파트를 취득하면서, 그 자금 출처를 ‘임대보증금’으로 신고한 사례가 있었습니다. 하지만 조사 결과, 해당 아파트의 세입자는 바로 같은 집에 사는 부모였고, 전세 계약 자체가 증여세를 회피하기 위해 꾸며낸 가짜 계약임이 밝혀졌습니다. 이처럼 부모 자식 간에 임대차 계약을 맺고 보증금을 주고받는 형식으로 자금을 이전하는 것은 명백한 변칙 증여에 해당합니다. 국세청은 가족 간의 부동산 거래나 임대차 계약에 대해 실제 자금 이체 내역과 계약의 진위 여부를 철저히 검증하여 탈세 행위를 추적하고 있습니다.
대상자 및 혜택
이번 국세청의 강화된 조치는 특정 계층만을 겨냥한 것이 아니라, 부동산을 취득하는 모든 사람에게 투명한 자금 출처 소명을 요구하는 것입니다. 특히 조사의 주요 대상이 되는 경우는 다음과 같습니다. 첫째, 소득이나 재산에 비해 고가의 부동산을 취득하는 연소자나 사회초년생. 둘째, 뚜렷한 소득 원천 없이 단기간에 여러 채의 주택을 매입하는 경우. 셋째, 자금조달계획서에 기재된 내용과 국세청 보유 소득·재산 자료 간에 큰 차이가 발견되는 경우입니다. 따라서 부동산 취득을 앞두고 있다면 다음 절차를 반드시 따라야 합니다. 먼저, 자금조달계획서를 작성할 때 본인의 예금, 소득, 대출, 증여 등 모든 자금 출처를 항목별로 명확하고 정직하게 기재해야 합니다. 현재는 규제지역 여부나 주택 가격과 무관하게 모든 주택 거래 시 자금조달계획서를 제출해야 하며, 투기과열지구·조정대상지역 내 주택 거래 시에는 계획서와 함께 통장 잔고 증명서, 소득금액증명원, 부채증명서, 증여세 신고서 등 객관적인 증빙자료까지 함께 제출해야 합니다. 만약 부모님으로부터 자금을 지원받았다면, 반드시 증여 계약서를 작성하고 기한 내에 증여세를 신고·납부한 뒤 관련 서류를 구비해 두어야 합니다. 이것이 불필요한 오해를 피하고 성실납세자로서 당당하게 권리를 누리는 가장 확실한 방법입니다.
부동산 취득 자금조달계획서는 이제 단순한 행정 서류가 아니라, 나의 재정적 투명성과 성실성을 증명하는 중요한 문서가 되었습니다. 국세청은 편법 증여, 소득 누락 등 불공정한 탈세 행위가 부동산 시장에 발붙이지 못하도록 모든 역량을 동원해 엄정하게 대응할 것임을 분명히 하고 있습니다. ‘이 정도는 괜찮겠지’라는 안일한 생각으로 자금 출처를 허위로 기재하거나 증여 사실을 숨기면, 무거운 가산세와 세무조사라는 혹독한 대가를 치를 수 있습니다. 내 집 마련의 기쁨이 탈세의 오명으로 얼룩지지 않도록, 자금 계획 단계부터 투명하고 정직하게 준비하는 자세가 필요합니다. 부동산 탈세 관련 정확한 정보나 신고 방법에 대해 더 궁금한 점이 있다면 국세청 홈페이지(www.hometax.go.kr)를 방문하시거나, 국세청 자산과세국 부동산납세과(044-204-3417)로 문의하여 정확한 안내를 받으시길 바랍니다.