서울과 수도권, 그리고 지방 대도시의 구도심을 걷다 보면 붉은 벽돌로 지어진 낡은 빌라나 다세대주택이 밀집한 지역을 쉽게 찾아볼 수 있습니다. 지어진 지 20~30년이 훌쩍 넘어 주차난은 심각하고, 배관이나 단열 문제로 생활의 불편함이 크지만, 대규모 재개발·재건축 사업을 추진하기에는 사업성이 부족하거나 절차가 복잡해 엄두를 내지 못하는 경우가 많았습니다. 바로 이런 노후 저층 주거지의 주거 환경을 획기적으로 개선하기 위해 정부가 칼을 빼 들었습니다. 대규모 전면 철거 방식이 아닌, 주민들이 주도하여 필요한 곳만 신속하게 정비하는 ‘소규모주택정비사업’의 문턱을 대폭 낮추는 제도 개선안을 발표한 것입니다. 이번 정책은 복잡한 규제와 오랜 사업 기간이라는 두 가지 큰 걸림돌을 제거하여, 우리 동네를 더 빠르고 효율적으로 새롭고 쾌적한 보금자리로 탈바꿈시킬 수 있는 절호의 기회를 제공한다는 점에서 매우 중요한 의미를 가집니다.
주요 핵심 내용
- 첫째, 사업을 시작할 수 있는 대상 지역의 범위가 크게 넓어졌습니다. 기존 ‘가로주택정비사업’은 사방이 도로로 둘러싸인 ‘가로구역’에서만 시행할 수 있어, 도로 여건이 미흡한 많은 노후 주거지가 사업 대상에서 제외되는 한계가 있었습니다. 하지만 이번 개정안을 통해 앞으로는 아직 개설되지 않은 ‘도시계획 예정도로’나, 주민들을 위해 새로 만들기로 계획한 ‘공원 또는 공용주차장’으로 둘러싸인 구역도 사업 대상지로 인정받을 수 있게 되었습니다. 예를 들어, 동네 한쪽이 막혀있지만 바로 옆에 공원을 조성할 계획이 있다면, 이 공원 계획을 포함하여 사업 구역을 획정하고 조합 설립을 추진할 수 있게 된 것입니다. 이는 사실상 사업의 첫 단추를 꿰는 문턱을 크게 낮춘 것으로, 그동안 정비사업을 꿈도 꾸지 못했던 수많은 노후 주거지에 새로운 활력을 불어넣을 획기적인 변화입니다.
- 둘째, 전문성을 갖춘 신탁업자의 사업 참여가 훨씬 쉬워졌습니다. 기존에는 신탁업체가 사업시행자로 참여하려면 전체 사업구역 토지 면적의 3분의 1 이상을 미리 신탁받아야 했습니다. 하지만 주민 입장에서는 사업의 불확실성이 큰 초기에 소중한 재산을 섣불리 신탁하기를 꺼리는 경우가 많아, 전문적인 사업 관리가 가능한 신탁사의 참여가 저조했습니다. 이번 개정으로 이 까다로운 ‘토지 3분의 1 신탁’ 요건이 전면 폐지되었습니다. 대신, 토지 등 소유자의 과반수(1/2) 추천을 받거나, 조합설립에 필요한 동의율(통상 80% 이상)을 충족하면 신탁사가 사업시행자로 지정될 수 있도록 길을 열었습니다. 이는 주민 간의 불필요한 갈등을 줄이고, 자금 조달 및 행정 절차 처리 능력이 뛰어난 전문가 그룹이 사업을 안정적으로 이끌어갈 수 있게 함으로써 사업의 속도와 투명성을 동시에 높이는 매우 중요한 개선점입니다.
- 셋째, 사업성을 획기적으로 높여주는 용적률 인센티브가 대폭 강화되었습니다. 소규모 정비사업의 성공은 결국 ‘사업성’, 즉 얼마나 많은 세대를 추가로 지어 일반분양을 통해 조합원의 분담금을 줄일 수 있느냐에 달려있습니다. 정부는 사업 구역 인근의 땅이나 구역 내 방치된 빈집을 사들여 공원, 어린이집, 주차장 같은 기반시설이나 공동이용시설 부지로 제공하는 경우, 법적 상한 용적률의 1.2배(120%)까지 건축을 허용하는 파격적인 혜택을 신설했습니다. 예를 들어 법적 상한 용적률이 250%인 지역에서 이 특례를 적용받으면 최대 300%까지 아파트를 지을 수 있게 되는 것입니다. 이는 더 많은 주택을 공급할 수 있다는 의미이며, 늘어난 일반분양 수입으로 조합원의 분담금 부담을 크게 낮춰 사업 추진의 가장 큰 동력이 될 것으로 기대됩니다. 또한, 사업시행자가 공급하는 공공임대주택의 인수가격도 현실화하여 사업자의 부담을 줄여주는 등 다각적인 사업성 개선 방안이 포함되었습니다.
대상자 및 혜택
이번 정책의 가장 큰 혜택을 받는 대상은 대규모 재개발이 어려운 노후 빌라, 다세대·연립주택, 단독주택 등이 밀집한 지역의 토지 등 소유자들입니다. 20년 이상 경과한 노후·불량 건축물이 밀집해 있으면서도, 도로 등 기반시설이 열악하여 주거 환경 개선이 시급했던 지역 주민들에게 실질적인 도움이 될 것입니다.
이 혜택을 받기 위한 구체적인 조건은 사업 유형에 따라 조금씩 다릅니다. 대표적인 ‘가로주택정비사업’의 경우, 기존에는 1만㎡ 미만의 가로구역에서 시행 가능했지만, 공공성 요건 등을 충족하면 2만㎡까지 확대 가능하며, 조합을 설립하려면 토지 등 소유자의 80% 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 동의가 필요합니다.
신청 절차는 일반적으로 다음과 같은 단계를 거칩니다.
1. **주민 합의 및 준비위원회 구성:** 가장 중요한 첫 단계로, 뜻을 같이하는 소유자들이 모여 사업의 방향을 논의하고 추진 주체를 만듭니다.
2. **조합 설립 또는 사업시행자 지정:** 법에서 정한 동의율을 확보하여 관할 시·군·구청에 조합설립인가를 신청하거나, 신탁사 등 지정개발자를 사업시행자로 지정하는 절차를 진행합니다.
3. **사업시행계획인가:** 구체적인 건축 계획, 자금 계획 등을 담은 사업시행계획서를 작성하여 시·군·구청의 인가를 받습니다. 이때, 이번에 확대된 ‘통합심의’를 신청하면 건축·교통·환경·경관 등 각종 심의를 한 번에 진행하여 인허가 기간을 획기적으로 단축할 수 있습니다.
4. **관리처분계획인가 및 이주·철거:** 조합원의 자산평가와 분양계획 등을 확정하고, 이후 이주와 철거가 진행됩니다.
5. **착공 및 준공:** 새로운 아파트나 주택을 건설하고, 준공 후 입주하게 됩니다.
가장 먼저 해야 할 일은 우리 동네가 사업 요건에 맞는지 확인하는 것입니다. 이를 위해서는 관할 시·군·구청의 도시정비 관련 부서에 문의하거나, 정부가 운영하는 ‘정비사업 정보몽땅’ 등의 웹사이트에서 관련 정보를 확인하는 것이 좋습니다. 필요한 서류는 동의서, 조합 정관, 사업계획서 등 단계별로 매우 다양하므로 전문가(정비사업 전문관리업체 등)의 도움을 받는 것을 추천합니다.
이번 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’ 하위법령 개정은 도심 내 노후 주거지의 주거 환경을 개선하고 양질의 주택을 신속하게 공급하기 위한 정부의 강력한 의지를 보여줍니다. 사업 구역 확대, 전문가 참여 활성화, 용적률 인센티브 강화, 통합심의를 통한 절차 간소화 등 다각적인 규제 완화 조치는 그동안 정비사업을 망설였던 많은 주민에게 희소식이 될 것입니다. 낡고 불편한 우리 집을 쾌적하고 안전한 새 보금자리로 바꿀 수 있는 기회가 더욱 가까워졌습니다. 우리 동네의 변화에 관심 있는 주민이라면, 이번 제도 개선 내용을 꼼꼼히 살펴보고 적극적으로 새로운 가능성을 모색해 보시길 바랍니다. 가장 정확한 정보 확인과 구체적인 상담을 원하시면 아래 국토교통부 공식 문의처나 누리집을 방문해 주시기 바랍니다.
– **개정안 전문 확인**: 국토교통부 누리집(http://www.molit.go.kr) > 정책자료 > 법령정보 > 입법예고·행정예고
– **문의처**: 국토교통부 공공주택추진단 도심주택공급협력과 (044-201-4946)